Azucena Cisneros lleva cuatro años rentando en Toluca ante la falta de una vivienda propia por lo costoso que resulta adquirir un inmueble propio en el Estado de México; sin embargo las rentas también van a la alza.
Y es que datos del “Estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018”, que elaboró el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), establecen que 73.6 millones de mexicanos se encuentran excluidos del mercado formal de la vivienda.
“A la luz del ingreso promedio mensual por hogar estimado a partir de la ENIGH (Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares), resulta que los primeros seis deciles de la población, aproximadamente 73.6 millones de mexicanos, se encuentran prácticamente excluidos del mercado formal de vivienda al no percibir ingresos por hogar equivalentes a más de cinco salarios mínimos”, indica el estudio.
El estudio del Coneval refiere que en México la compra de vivienda nueva sólo es accesible para quienes perciben más de cinco salarios mínimos, lo cual representa más de 10 mil pesos mensuales.
El diagnóstico retoma información de la Organización Internacional del Trabajo, quien indica que a la mitad de la actual década cerca de 60% de los trabajadores en México se desempeñaban en empleos informales.
“Se puede afirmar que, de manera adicional a la poca accesibilidad a créditos por razones de ingresos precarios, existe también una falta de oferta pública de créditos hipotecarios para quienes laboran en el sector informal y que no cumplen los requisitos para adherirse a estos nuevos regímenes fiscales y de seguridad social”, apunta.
Ante esta circunstancia Azucena, quien trabaja en el gobierno estatal, pero mediante contratos temporales, señaló que prefiere pagar una renta de 3 mil 700 pesos mensuales, aunque enfrente problemas con los arrendadores.
"Muchas veces rentamos como si los inmuebles realmente fueran de calidad, pero luego salen detallitos, y el dueño no aparece, tal es el caso de las instalaciones eléctricas en mal estado", aseveró.
Cabe aclarar que de trabajar en la formalidad existe la posibilidad, en principio, de adquirir una vivienda de interés social; sin embargo se complican las condiciones financieras para quienes aspiren a un inmueble de nivel medio o residencial.
Información de empresas enfocadas al mercado inmobiliario confirman lo complejo para adquirir una vivienda nueva o usada en el Estado de México.
Estimaciones de la empresa Vivaanuncios indican que el costo promedio de una vivienda de tres recamaras en la capital mexiquense, con una superficie de 160 metros cuadrados, es de un millón 760 mil pesos, el cual sería el más económico, comparado con los costos registrados en Naucalpan, Atizapán de Zaragoza, Huixquilucan y Metepec.
El costo más alto se ubica en Huixquilucan, donde el precio promedio de un inmueble de tres recamaras y una superficie de 290 metros cuadrados asciende a 8 millones 700 mil pesos, de acuerdo con la misma empresa.
En materia de departamentos el costo más barato también corresponde a Toluca, donde un inmueble de este tipo con una superficie de 70 metros cuadrados tiene un costo promedio de 980 mil pesos.
Mientras en Huixquilucan, con una superficie de 140 metros cuadrados, un departamento tiene un precio promedio de 4 millones 970 mil pesos.
Damián Gerberoff, director general del portal de inmuebles Vivanuncios, informó que el Estado de México ocupa el segundo sitio a nivel nacional en oferta de vivienda con más de 101 mil inmuebles disponibles, de los cuales 80% son para venta y 20% en renta.
Los municipios de mayor demanda, indicó, son Huixquilucan, Naucalpan de Juárez, Atizapán, Metepec y Toluca.
Sin embargo, el citado estudio del Coneval advierte que la construcción de vivienda no responde a un criterio para combatir el rezago en esta materia, sino a un lógica distinta.
Por ejemplo, con información de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), se refiere que en 2015 el Infonavit otorgó 542 mil 345 créditos en todo el país, pero los estados de Nuevo León, Morelos y Chihuahua concentraron el 26.8% de todos los créditos hipotecarios.
“En contraparte, los cinco estados con mayor proporción de su población por debajo de la línea de pobreza por ingresos, como Chiapas, Puebla, Oaxaca, Guerrero y Tlaxcala, recibieron, en conjunto, únicamente 5.3% de los créditos hipotecarios otorgados en el país por el Infonavit”, apunta el Coneval con información de la Conavi.
RENTAS
No obstante, quienes rentan también deben enfrentar los constantes aumentos, pues Lorenzo Salomón Álvarez Gómez, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), valle de Toluca, informó que durante este 2020 las rentas en esta zona podrían registrar un incremento de entre un 8% y 10%, por concepto del pago de diferentes contribuciones, como el predial y agua.
“Los propietarios de inmuebles tendrán que enfrentar el incremento en pago de servicios, y ello también podría representar un factor que propicie que las rentas se eleven”, señaló.
PREVÉN UN AUMENTO
Una de las causas por las cuales se podrían elevar las rentas en el Estado de México deriva de la obligación de los arrendadores para darse de alta ante el Sistema de Administración Tributaria (SAT).
Lo anterior porque los propietarios de bienes tendrán que pagar los servicios relacionados con su obligación fiscal.
Néstor Ignacio Ortega González, presidente del Colegio de Contadores Públicos del valle de Toluca, reconoció dicha situación porque los propietarios de los inmuebles tendrán que pagar a un contador o especialista.
“Definitivamente la nueva disposición fiscal traerá consigo un repunte en el costo de las rentas de casas y departamentos”, señaló.
Recordó que existen nuevas disposiciones fiscales en esta materia, las cuales entraron en vigor a partir de este año y se encuentran establecidas dentro del artículo 118 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR), en su fracción tercera, inciso a.
"La autoridad fiscal creó esta nueva disposición para reducir la importante evasión que había, pero también para obtener mayores recursos económicos", enfatizó.
Además, cuando se presente una controversia en el tema de arrendamientos, el propietario del inmueble deberá presentar sus comprobantes fiscales.
Con lo anterior, explicó Ortega González, si una persona que paga renta no se quiere salir del inmueble o no paga, se facilita el iniciarle un juicio.
"Siempre debe existir una forma de demostrar que se está rentando un bien, respetando lo que establece la ley", indicó.
Por separado, Lorenzo Salomón Álvarez Gómez, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) del valle de Toluca, hizo un llamado a cumplir con todas las disposiciones fiscales en materia de arrendamiento.
Actualmente, precisó, si una persona arrienda un inmueble y no lo reporta al fisco, la autoridad fiscal puede determinar un crédito o multa a la persona e incluso considerar que sus recursos son de procedencia ilegal.
“A veces no queremos llevar a cabo el procedimiento ante el SAT, porque pensamos que no se aplican adecuadamente los recursos económicos que aportamos, y si fuera al revés, la realidad es que habría mayores contribuciones”, expresó.
El SAT pide a las personas físicas que tienen inmuebles en renta que informen el monto total de sus ingresos, gastos y retenciones al año, así como pagos provisionales que se hayan realizado mensualmente, los cuales se deben presentar en la declaración anual a más tardar el 30 de abril.
Las principales recomendaciones del Colegio de Contadores Públicos del valle de Toluca consisten en garantizar la emisión de comprobantes fiscales, realizar la declaración fiscal ante el SAT y buscar inquilinos confiables.
Las nuevas rentas de un inmueble deben reportarse al fisco a más tardar el día 17 de cada mes o trimestre. Los arrendadores pueden verse beneficiados con deducciones que establece el artículo 115 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.